Immokauf mit Privatkontrakt oder Finger weg?

[teamore]

Wir sind auf der Suche nach einer Finca, da wir als Familie nach La Palma auswandern möchten.

Bei der Suche nach einer passenden Immobilie haben wir einen Verkäufer ausfindig gemacht, der uns seine Finca verkaufen möchte und dies zu einem vergleichsweisen fairen Preis.

Er besteht allerdings darauf, den Verkauf nicht notariell, sondern mit einem Privatkontrakt abzuwickeln und möchte zudem den Kaufbetrag Zug um Zug, dh bei Aushändigung der Schlüssel in bar erhalten.

Dabei verweist er darauf, dass er das Anwesen einst (vor 9 Jahren) selbst auch auf diese Weise erworben hat und auf den Zugewinn keine Steuern zahlen möchte.

Er wirkt ansonsten recht vertrauenswürdig und hat sowohl den Vertrag, mit dem er einst das Grundstück erworben hat als auch einen Katasterauszug bereitgestellt. Er hat das Haus im Jahr 2016 als Ruine gekauft und danach zu einer bewohnbaren kleinen Finca hergerichtet.

Nun meine Fragen:
* Es ist in Spanien ja wohl legal, einen Immobilienkauf mit Privatkontrakten abzuwickeln. Gilt das auch für eine Barzahlung beim Abschluss eines Immobilienankaufs?
* Stimmt die Aussage des Verkäufers, dass Alteingesessene auf La Palma ihre Immobilientransaktionen häufig auf Basis von solchen Privatkontrakten abwickeln, um Steuern zu sparen und das i.d.R. keine negativen Konsequenzen nach sich zieht?
* Lässt sich solch ein Kauf auch nachträglich noch legalisieren bzw. notariell beurkunden und ins Grundbuch eintragen?
* Was muss ich tun, um zumindest meinen Anteil an der Transaktion legal zu versteuern?
* Würde ich den Verkäufer damit „in die Pfanne hauen“, weil dann ja wohl herauskommen würde, dass für ihn ein Zugewinn entstanden ist und er wahrscheinlich Steuern nachzahlen müsste?
* Kann ich trotzdem für das Grundstück Bauanträge einreichen, Nutzungsänderungen beantragen etc. oder befinde ich mich nach einem Ankauf unter den geschilderten Konditionen in einer Grauzone und wäre eher dazu angehalten, „die Füße stillzuhalten“?
* Kann ich alle für das Grundstück vorliegenden Baugenehmigungen irgendwo einsehen und falls ja, wie?
* Was würde passieren, wenn etwaige An- und Umbauten ohne Genehmigung vorgenommen wurden?
* Wie streng sind die Bauämter auf La Palma, wie schnell werden Anträge bearbeitet und gibt es eine Regelung, dass nachweislich vor vielen Jahren vorgenommene Arbeiten nachträglich baurechtlich legalisiert werden?

[nils.k]

Hier werden zwar viele Bananen angebaut, trotzdem ist das hier keine Bananenrepublik.

[teamore]

Nach geltendem spanischen Immobilienrecht sind auch nicht notariell vollzogene Immobilienkäufe rechtswirksam und unter Einheimischen üblich.

Hier geht es darum, die Fallstricke und Risiken zu beleuchten, die mit solchen Transaktionen einhergehen. Also bitte im Sinne eines respektvollen und zivilisierten Miteinanders einfach inhaltlich Bezug nehmen und auf dämliche Kommentare verzichten. Danke!

[nils.k]

* Stimmt die Aussage des Verkäufers, dass Alteingesessene auf La Palma ihre Immobilientransaktionen häufig auf Basis von solchen Privatkontrakten abwickeln, um Steuern zu sparen und das i.d.R. keine negativen Konsequenzen nach sich zieht?

Ich denke, mit dieser Frage allein hast du die "dämlichen Kommentare" bereits vor der Beantwortung getoppt.

Also bitte lass im Sinne eines respektvollen und zivilisierten Miteinanders Fragen zur Umgehung geltender Gesetze einfach stecken. Hier wird Dir niemand bei einer Steuerhinterziehung und der Vermeidung einer Bestrafung helfen. Falls doch, wird der Moderator das umgehend löschen, um sich nicht selbst strafbar zu machen.

Ich habe Dir im anderen Thread bereits die Liste der deutschsprachigen Anwälte vom Auswärtigen Amt geschickt. Wende Dich doch bitte an die dort genannten Personen.

Entonces, vamos al lugar de la lucha (canaria).

[teamore]

Ich habe klargestellt, dass ich meinen Anteil an der Transaktion legal versteuern würde, sofern sie denn je zustandekommen sollte.

Dass der Verkäufer hierzu offensichtlich nicht bereit ist, schreckt mich auch ab, aber das hätte nach meinem Rechtsverständnis keinen Einfluss auf die Rechtswirksamkeit der Transaktion.

Mit anderen Worten: Wenn ich nach dem Kauf rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks bin, kann es mir doch an sich egal sein, ob der Verkäufer seiner Steuerpflicht nachkommt oder nicht, solange ich meinen Anteil korrekt versteuere.

[nils.k]

Nein. Zahlt der Verkäufer die Plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) trotz Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht (oder nur verkürzt durch Tricksereien beim Verkaufspreis), kann die Gemeinde die Steuer vom Käufer einfordern. Rechtsgrundlage: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214, articulo 106.

Für Barzahlungen gilt in Spanien inzwischen eine Obergrenze von nur noch 1.000 € (falls beide Geschäftspartner nicht in Spanien ansässig sind: 10.000 €). Rechtsgrundlage: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-11473

[teamore]

Danke Nils. Das sind sehr hilfreiche Infos.

Ich werde daher von diesem Immobilienkauf Abstand nehmen; es sei denn, der Verkäufer erklärt sich entgegen seinen bisherigen Ausführungen dazu bereit, den aus seinem Zugewinn erwachsenden Steuerverpflichtungen nachzukommen.

Ansonsten wäre der Kauf trotz vergleichsweise günstigem Preis für mich völlig unwirtschaftlich und viel zu riskant.

[nils.k]

Normalerweise macht man das so, dass die vorab berechnete Plusvalia vom Kaufpreis einbehalten wird. Der Käufer erhält den Betrag, wenn er die Zahlung der Steuer an die Gemeinde nachweist.

Wird der Kaufpreis durch Nebenabsprachen verkürzt, zahlt der neue Eigentümer spätestens dann drauf, wenn er selbst die Immobilie wieder veräußern möchte, weil der Wertzuwachs deutlich höher wird.

[teamore]

Ok, dann kann ich das ja vorschlagen als Grundvoraussetzung, um handelseinig zu werden. Ich glaube eher nicht, dass der Verkäufer sich darauf einlassen wird.

Aber selbst wenn: Was wäre dann mit den historischen Transaktionen, also zB auch der von vor 9 Jahren?

Ich möchte auf jeden Fall zukünftig im Grundbuch stehen, aber geht das überhaupt, wenn die vorherigen Transaktionen nur mit privaten Kaufverträgen abgewickelt wurden?

[nils.k]

Zunächst forderst Du eine nota simple vom Grundbuch an. https://sede.registradores.org/site/inv ... rue#noback
Die nota simple hat den Vorteil, dass man sie sofort und gratis bekommt, aber auch den Nachteil, dass anhängige Eigentumswechsel nicht immer zu sehen sind (wenn zum Beispiel der Eigentümer die Immobilie gerade an jemanden anderen verkauft hat). Die kompletten Informationen sieht man im certificado registral. Das ist ein offizielles Dokument und man braucht es spätestens beim Abschluss des Verkaufs.

Verkaufen kann das Grundstück nur derjenige, der im Registro de la Propriedad steht. Wird der Verkauf ohne Grundbucheintrag per Handschlag vollzogen, hat der neue "Eigentümer" keinerlei Rechte an der Immobilie!

Dann schaust Du ins Kataster, ob alle Bebauungen eingetragen sind und die Grundstücksgrenzen mit dem Registro übereinstimmen. https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartog ... x?buscar=S

Falls es dort Differenzen gibt, müssen die vom Verkäufer vorab bereinigt werden.